Informacje podstawowe

Ustawodawca wprowadził obowiązek regularnej weryfikacji dochodów najemców lokali wynajmowanych przez gminę.

Obowiązkowej weryfikacji podlegają:

Najemcy, którzy wynajmują lokal od Gminy Sławków na podstawie umowy najmu zawartej po 20 kwietnia 2019 r.

Weryfikacja dochodów nie dotyczy najemców, którzy zawarli:

1) umowę najmu lokalu zamiennego, w sytuacji kiedy dotychczasowego lokalu używali na podstawie umowy zawartej przed 21 kwietnia 2019 r.,

2) umowę najmu w wyniku wstąpienia w stosunek najmu na podstawie art.691 Kodeksu cywilnego w sytuacji, kiedy umowa pierwotna została zawarta przed 21 kwietnia 2019 r.,

3) umowę najmu w drodze zamiany lokali w sytuacji, kiedy umowa najmu lokalu zajmowanego dotychczas została zawarta przed 21 kwietnia 2019 r.,

      4) umowę najmu socjalnego.

Procedura

1. Każdy najemca podlegający weryfikacji otrzyma wezwanie do dostarczenia deklaracji o wysokości dochodów gospodarstwa domowego (deklaracja stanowi załącznik do wezwania).
2. W deklaracji należy wykazać wysokość dochodów członków gospodarstwa domowego uzyskanych w okresie 3 miesięcy poprzedzających jej złożenie.
3. W wezwaniu wskazany będzie termin do złożenia deklaracji (30 dni od daty otrzymania wezwania)
4. Wraz z deklaracją można złożyć dokumenty poświadczające dochód podany w deklaracji tj.:

• zaświadczenia właściwego naczelnika urzędu skarbowego, zaświadczenia o wysokości dochodów potwierdzone przez pracodawcę,
• w przypadku osób bezrobotnych – zaświadczenie z Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o nieodprowadzaniu składek,
• dla dochodów z gospodarstwa rolnego – decyzję w sprawie wymiaru podatku rolnego,
• dla innych źródeł dochodu – oświadczenia o dochodach,
• w przypadku osób, które utrzymują się z emerytury i renty – decyzję o przyznaniu tych świadczeń,
• w przypadku osób, które płacą lub otrzymują alimenty – informację o ich wysokości wraz z dokumentami potwierdzającymi.

1. Po dostarczeniu deklaracji MZBK sprawdzi wysokość dochodów wg obowiązujących kryteriów i w przypadku ich przekroczenia obliczy nową wysokość czynszu wg wzoru wynikającego z ustawy.
2. W razie wątpliwości zostanie wysłane wezwanie o dodatkowe wyjaśnienia.
3. Najemca otrzyma wypowiedzenie wysokości czynszu wraz z jego nową wysokością. Gdy podwyżka przekracza 50% dotychczasowej wysokości czynszu przez pierwsze 6 miesięcy obowiązywania podwyżki najemca płaci czynsz w wysokości 150% dotychczasowej wysokości czynszu.

Jeżeli najemca:

1. nie złoży deklaracji - czynsz zostanie podwyższony do wysokości kwoty 8% wartości odtworzeniowej w skali roku,
2. uzupełni deklarację po terminie złożenia - wysokość czynszu zostanie ustalona zgodnie ze wzorem wynikającym z ustawy.

Ustalenie wysokości czynszu

1. W przypadku przekroczenia wysokości dochodu określonego na podstawie kryteriów zawartych w uchwale rady gminy ustalana jest nowa wysokość czynszu za najem lokalu mieszkalnego.
2. Nowy czynsz ustalany jest według wzoru, który wynika z art. 21c ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2022 r. poz. 172 i 975). Jest on wyższy o kwotę przekroczenia kryterium w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego.

C=C_k+(D/n-L_dn)

We wzorze do obliczenia nowej wysokości czynszu poszczególne symbole oznaczają:
C - nowa wysokość czynszu za najem lokalu mieszkalnego,
C_k - wysokość czynszu za najem lokalu mieszkalnego, jaka obowiązywałaby w przypadku, gdyby dla gospodarstwa domowego o danej liczbie członków wysokość dochodu nie przekraczała dochodu określonego na podstawie kryteriów zawartych w uchwale rady gminy,
D - średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego najemcy w okresie 3 miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji,
n - liczba osób w gospodarstwie domowym najemcy, a w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego wartość 1,2,
L_dn - określona na podstawie kryteriów zawartych w uchwale rady gminy wysokość dochodu gospodarstwa domowego o danej liczbie członków, w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego, uzasadniająca oddanie w najem lub podnajem lokalu

3. Dodatkowo, nowy czynsz nie może:

• być niższy niż czynsz przed weryfikacją dochodową,

4. przekroczyć w skali roku 8% wartości odtworzeniowej lokalu. Wypowiedzenie dokonywane jest na koniec miesiąca kalendarzowego. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące.

Po wypowiedzeniu czynszu najemca może:

• Uznać podwyżkę i płacić podwyższoną stawkę czynszu.
• 6 miesięcy po podwyżce wystąpić do właściciela z wnioskiem o ponowne ustalenie wysokości czynszu stosownie do aktualnie osiąganych dochodów. Wystąpienie jest możliwe gdy w czasie obowiązywania nowego czynszu dochody najemcy ulegną obniżeniu. 
• Odmówić przyjęcia podwyżki. Skutkiem odmowy jest rozwiązanie umowy najmu w terminie 3 miesięcy od końca miesiąca kalendarzowego w którym nastąpiła odmowa.
• Zakwestionować podwyżkę na drodze postępowania sądowego (zarówno zasadność naliczenia lub jej wysokość). Do czasu rozwiązania umowy lub prawomocnego orzeczenia sądu o wysokość czynszu nie ulega zmianie. W przypadku stwierdzenia zasadności podwyżki przez sąd najemca jest obowiązany wyrównać różnicę za okres od upływu wypowiedzenia do dnia uprawomocnienia się wyroku.

Terminy

• co 4 lata - częstotliwość weryfikacji (§ 1 Zarządzenia Nr RZ-43/2023 Burmistrza Miasta Sławkowa z dnia 4 kwietnia 2023 r. w sprawie okresowej weryfikacji dochodów najemców lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Sławków),
• 1 miesiąc - dostarczenie deklaracji przez najemcę w odpowiedzi na wezwanie,
• 30 dni - dostarczenie dodatkowych dokumentów w odpowiedzi na wezwanie,
• 3 miesiące - termin wypowiedzenia wysokości czynszu. Termin liczony jest od początku miesiąca następującego po miesiącu w którym nastąpiło wypowiedzenie i ustalenie wysokości czynszu.

Podstawy prawne

1. art. 21c ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2023 r. poz. 725),
2. art. 17a ustawy z dnia 22 marca 2018 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 756 ze zm.),
3. Uchwała Nr XXX/309/2021 r. z dnia 20 maja 2021 r. w sprawie określenia wzoru wniosku o przyznanie dodatku mieszkaniowego oraz wzoru deklaracji o dochodach gospodarstwa domowego,
4. Uchwała Nr XXIX/301/2021 z dnia 22 kwietnia 2021 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Sławków.
5. Zarządzenie  Nr RZ-43/2023 Burmistrza Miasta Sławkowa z dnia 4 kwietnia 2023 r. w sprawie okresowej weryfikacji dochodów najemców lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Sławków.